צמצום נוסף בקבלת הקהל בסניפי המערכת הבנקאית
1 באפריל 2020
חלון הזדמנויות חד פעמי בחסות הקורונה
12 במאי 2020
אתאר לכם את הסיטואציה הבאה, בעת רכישת דירה, כמו רובו אתם מתבקשים לסור לבנק על מנת לבקש משכנתא, מציעים לכם מגוון מסלולים שעל פניו נראים לכם טובים. אך האם באמת אתם מבינים מהם אותם המסלולים שמוצעים לכם? מה היתרונות של כל מסולו? מה החיסרון של כל מסלול? מתי הריבית מתעדכנת, אם בכלל ולמה המסלול מוצמד?
בעצם, כל הנושא של כדאיות לקיחת משכנתא במסלולים מסוימים ובתמהיל מסויים תלוי אך ורק במאפיינים האישים שלכם וכמובן לתחזיות מאקרו כלכליות (שעל זה נרחיב במאמר אחר). כן…אתם קוראים נכון, ההלוואה הגדולה בחייכם צריכה להיות מותאמת לכם ולא לרצונות ולנוחות של הבנקים. עוד אוסיף ואציין, שלעיתים קרובות יותר הבנקים משתמשים במושגים מתחום הנדל"ן, שמי שלא מתעסק ומכיר את התחום, לא מבין בכלל על מה הם מדברים. ניקח לדוגמה את מושג, עוגן למשכנתא.
עקב ריבוי מסלולים שאותם הבנקים מציעים ללקוחות הבאים לנטול משכנתא, נוצר בלבול עצום בכל הנוגע למאפייניו של כל מסלול ומסלול. אם באופן קביעת הריבית, הצמדת הקרן ואם זה ביתרונות וחסרונות של המסלול. בעקבות כך, קיים קושי בקבלת הסבר מקיף בנושא שמונע מהלקוחות להגיע להבנה של אופן חישוב תשלומי המשכנתה בכל מסלול ומסלול.
אז אחרי שהבנו את הרקע ואת חוסר המידע ששורר בנושא, נצלול לעומק.
ניקח את הדוגמה הבאה, לקוחות הגיעו לבנק וקיבלו הצעה לתמהיל הבא : מסלול פריים מינוס 0.3% זאת אומרת, שבמידה וריבית הפריים כיום הינה 1.6%, הריבית שהלקוחות ישלמו במסלול זה תהיה 1.3% (1.6-0.3). מה קורה במידה ונגיד בנק ישראל מחליט להעלות את הריבית במשק? במידה ותהיה עליה וריבית הפריים תעמוד על 2%, הריבית שבמסלול המודבר, תעלה אף היא ביחס ישר ותעמוד על 1.7%.
מדוגמה זו ניתן להבין באופן ברור שהעוגן של מסלול זה הוא ריבית הפריים, וכשזו תשתנה, גם ההחזר החודשי שלנו ישתנה לחיוב או לשלילה. במילים יותר פשוטות, אם אנחנו רוצים לדעת מהי הריבית בכל רגע נתון במסלול זה, עלינו לבדוק את ריבית בנק ישראל ולהחסיר ממנה את המרווח (%P-0.3 ) שקיבלנו בעת החתימה על המשכנתא.
אז אילו סוגי עוגנים קיימים במשכנתא?
עוגן פריים – מסלול הפריים הינו בין המסלולים הנפוצים ביותר בכל הנוגע ללקיחת הלוואות בכלל ובנטילת משכנתאות בפרט. בכל הנוגע לשינוי ריבית, במסלול זה הריבית יכולה להשתנות על בסיס חודשי נתון המהווה יתרון מצד אחד (במידה והריבית מתעדכנת כלפי מטה) וחיסרון מצד שני (במידה והריבית מתעדכנת כלפי מעלה) הודות למאפייניו של מסלול זה, ניתן לבצע פירעון מלא או חלקי בכל רגע נתון ללא עמלות וקנסות (למעט עמלת תפעול).
הסבר מעמיק על מסלול זה ניתן למצוא בכתבה
עוגן מלווה קצר מועד – במסלול זה, הרבית משתנה כל 12 חודשים. הריבית, עוקבת אחר תשואות המק"מ המונפק במדינת ישראל. והוא מושפע משינוי הריבית של בנק ישראל. במידה ובנק ישראל מחליט להעלות את הריבית במשק, התשלום החודשי על מסלול זה יעלה ולהפך.
לכאורה, מסולו זה דומה במאפייניו למסלול הפריים. ההבדל העיקרי הינו תדירות שינוי הריבית. כלומר, במסלול זה, הריבית מתעדכנת אחת לשנה ולא בתדירות חודשית.
הסבר מעמיק על מסלול זה ניתן למצוא בכתבה
עוגן ריבית לייבור – הריבית במסלול זה מושפעת מאופן שינוי הריבית הבין בנקאית בחו"ל. תדירות שינוי הריבית במסלול זה מתבצעת אחת לחצי שנה כאשר בנקודת זמן זו ניתנות שתי אפשרויות, האחת, נקודת פירעון להלוואה במסלול זה. השניה, מועד עדכון הריבית לחיוב (במידה והריבית מתעדכנת כלפי מטה) או לשלילה (במידה והריבית מתעדכנת כלפי מעלה).
עוגן במסלולים צמודי מדד – עוגן זה מסתמך על הריבית הממוצעת של החודש שעבר. כלומר, בעת לקיחת המשכנתה, הבנק (הריבית הממוצעת משתנה מבנק לבנק) רואה מהי הריבית שניתנה למסלולים צמודי מדד כאשר קיימת הפרדה בין המסלולים שמוצמדים למדד לבין אלו שלא.
שינוי בריביות במשכנתא ישפיע על שינוי העוגן העוגן. בד"כ, שינויים שמשפיעים באופן ישיר הם שינויים בריבית הפריים ולכן, שינוי זה אומנם ישתקף בעליית הריבית אך בצורה איטית יותר מאחר והשינוי הוא כאמור ממוצע הריביות .
ניתן לקבל את "עוגן משכנתאות צמודות מדד" בכל הבנקים כמעט, ישנם כאלו שמתייחסים לכל תקופה בנפרד וישנם כאלו שהעוגן שלהם הוא בעצם הריבית הממוצעת הכללית.
הסבר מעמיק על מסלול זה ניתן למצוא בכתבה
עוגן מבוסס תשואות אג"ח – עוגן זה מתבסס על תשואות האג"ח צמוד המדד שנקרא גליל (אג"ח מדינה לא צמודות מדד) והוא מושפע באופן ישיר מריבית המשק ומהציפיות לאינפלציה. עוגן זה מתייחס לתקופה של שנים ספציפית. עוגן ייחודי לבנק מזרחי טפחות שמשתמש בו לטובת חישוב הריבית המשתנה כל חמש שנים הצמודה בעיקר.
עוגן A של בנק הפועלים – עוגן שייחודי לבנק, בדומה לעוגן בנק מזרחי טפחות, גם עוגן זה מבוסס על אג"ח גליל מדינה לא צמודות מדד) אך ההבדל הינו ההתבססות על ממוצע התשואות שהאג"ח נותן.
מהי חשיבות הבנת העוגן במשכנתא?
כפי שאתם מבצעים סקר שוק על מנת לקבל את השירות/מוצר הטוב ביותר עבורכם, כך נכון להתנהל גם בתהליך לקיחת משכנתא. במיוחד שמדובר במאות אלפי שקלים שיכולים להיחסך אם רק תשכילו לבחור נכון.
כל הבנה וידע בנושא המסלולים, ישפיע על התשלום החודשי, תשלומי הריבית והסכום הכולל אותו תחזירו לבנק. שמדובר בהלוואה ל – 30 שנה, מדובר בהמון כסף!
אני מאמין שמאחר ומדובר על סכומים גדולים, בין אם אתם ניגשים לבדכם לבנק ובין אם שכרתם את שירותיו של יועץ (אשמח לעמוד לרשותכם), עליכם לקבל את כל הידע על מנת לקבל החלטה מושכלת מתוך בחירה ולא מתוך חוסר וודאות.
מטרתנו לאפשר לכם השוואה בין מסלולים משתלמים במיוחד של משכנתאות. אם אתם חושבים לקחת משכנתא בתקופה הקרובה – הגעתם למקום הנכון.
כל מה שעליכם לעשות כדי לחסוך זמן וכסף, זה להשאיר את פרטי ההתקשרות עמכם בעמוד זה ואנו ניצור קשר טלפוני במהירות האפשרית.
צריכים משכנתא חדשה?
רוצים שנבדוק לכם את המשכנתא הקיימת ללא עלות?
צרו קשר עוד היום 📲 050-4712336 ונקבע פגישת ייעוץ ללא עלות וללא מחויבות!
מאור מלכה – יועץ משכנתאות פרטי
מנהל עסקים MBA | ייעוץ ופיתוח ארגוני MA
חבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל
עקבו אחרי התכנים שלנו בפייסבוק
