מיחזור משכנתא – מתי כדאי ולמה?

כמה מכם מבזבזים לפחות שבוע בבדיקות קפדניות ומעמיקות ברגע שנדרש לחדש את ביטוח הרכב? מה קורה בזמן שהחבילה הסלולארית שלכם נגמרת? שלא לדבר שההסכם עם חברת האינטרנט עומד לפוג.
פתאום אנחנו מוצאים את עצמנו מומחים גדולים שמדובר בכסף שלנו.
אבל היי, האם חשבתם מה עם המשכנתא שלכם? חשבתם לבדוק את התנאים של המשכנתא באותו משקל של התנאים בביטוח הרכב שלכם? האם מישהו מכם  עצר לבדוק האם כדאי לבצע מיחזור למשכנתא הקיימת שלו?
סביר להניח שלא, אחרת הבנקים היו (לא באמת) קורסים.

מיחזור משכנתא – מה זה אומר?

כאשר נטלתם משכנתא, חתמתם על הסכם שנע בין ארבע לשלושים שנה לכל היותר.
כמו שלימדו את כולנו שהינו קטנים (וגם בשלב יותר מאוחר), הסכמים יש לכבד.
מרבית האנשים חושבים שהתנאים שחתמו על הסכם המשכנתא שלהם נשארים איתם לנצח.
מה שהם לא יודעים זה שהם יכולים לפתוח את ההסכם בכל רגע נתון מה שנקרא – מיחזור משכנתא.
בעת תהליך מיחזור משכנתא, הבנק מבצע "הערכת מצב" לגבי הכספים שהוא הלווה לכם בעבר.
בפועל, הבנק בודק בכמה הוא מכר לכם את הכסף ובכמה ניתן למכור אותו היום.
במידה וקיים הפרש לרעה, אנו נראה תוספת "קנס" שיתווסף למשכנתא הקיימת שלנו.
טיפ קטן – ככל שעמלות ההיוון שלכם גבוהות יותר, כך כדאיות למיחזור המשכנתא משתלמת יותר.
כלומר, יותר עמלות = יותר חיסכון.

מיחזור משכנתא – איך מבצעים?

בשלב הראשון ניגשים לבנק/נכנסים לאתר שבו מנוהלת המשכנתא שלכם ומבקשים דו"ח יתרות לסילוק". תהליך הנפקת הדו"ח הפך להיות בשנים האחרונות פשוט ונוח לביצוע.

דו"ח יתרות לסילוק הוא תעודה זהות של המשכנתא שלכם.
בדו"ח זה ניתן לראות את תאריך לקיחת ההלוואה, סכום ההלוואה שנלקח, מה הריביות שקיבלתם, אילו מסלולים לקחתם ואת הסכום בכל מסלול, מהן עמלות ההיוון שלכם במידה ואתם פורעים לפני תום התקופה וכמה כסף נשאר לכם לשלם נכון ליום הוצאת הדו"ח.

ברגע שקבלתם את הדו"ח עליכם לעשות בדיקה מקצועית ומדוקדקת שבסיומה תוכלו להבין האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא או שלא כדאי למחזר.

הבדיקה מתבצעת בעזרת מחשבון ייעודי למשכנתאות כפי שניתן למצוא באתר תחת קטגורית מחשבונים.
מה שבעצם נדרש לעשות הוא להעלות את הנתונים של המשכנתא שלכם על מחשבון המשכנתא, נתונים כמו הסכום שנותר לשלם, התקופה שנותרה בכל מסלול, אחוז הריבית של כל מסלול ואם קיימת הצמדה של הקרן או לא.
במידה וביצעתם את התהליך בצורה תקינה, תקבלו בסוף תוצאה שלפיה תדעו כמה כסף נותר לכם לשלם עד לסיום המשכנתא עם התנאים שלכם כיום.

על מנת להבין את גודל החיסכון, יש לבנות תמהיל חדש בתוספת כל ההוצאות הנלוות למחזור.
עכשיו תוכלו לדעת האם קיימת כדאיות למחזר או שמא לא ניתן לשפר את התנאים. אחת וגיליתם שגילום עלויות המחזור של המשכנתא הקיימת בתוספת עלויות הקמת משכנתא חדשה , גבוהות יותר מעלות המשכנתא הנוכחית, אין היתכנות לכדאיות מחזור.

אם איבדתם את עצמכם בתוך התהליך ואתם חוששים לקחת החלטה שגויה שיכולה לעלות לכם המון כסף, אתם מוזמנים ליצור עימי קשר ואשמח לבצע את הבדיקה עבורכם ללא עלות וללא כל התחייבות.

מתי בכלל נכון לנו לבצע מיחזור משכנתא?

מרכיבים ונתונים רבים שהיו נכונים לנו כלכלית ומשפחתית אז, לא בהכרח נכונים לנו היום.
לפניכם ארבעה משתנים עיקריים, שיגרמו לכם להבין האם למחזר או לא:

1. שינוי במצב היכולת הכלכלית שלכם – במידה והיכולות שלכם השתנו, אתם יכולים להחזיר יותר כסף כל חודש או שהתשלום החודשי כבד מידי אז נכון לבצע מיחזור משכנתא.
   כל 200 ש"ח שאתם יכולים להעלות בהחזר החודשי יכולים לעשות לכם שינוי גדול מאוד במשכנתא שלכם.
2. שינוי בתנאי השוק – במידה ותנאי השוק השתנו, וכיום ניתן לקבל תנאים טובים יותר, אז נכון לבצע מיחזור משכנתא.
3. עמלות היוון גבוהות – ככל שעמלות ההיוון יהיו גבוהות יותר, כך קיימת כדאיות גבוהה יותר לביצוע מיחזור משכנתא.
   למה בכלל יש עמלות? העמלה נוצרת בעקבות הפרש הריביות.
   כך למשל, אם הריבית בעת לקיחת ההלוואה הייתה 5% והיום ניתן לקבל הלוואה חדשה ב – 3%, אזי ההיוון יהיה 2% הפרש על הסכום שנותר במכפלת התקופה שנותרה.
   לרוב, עם התשלום של עמלות ההיוון עדיין יהיה שווה למחזר.
4. המשכנתא נלקחה באופן עצמאי – במידה ונטלתם משכנתא ללא יועץ מקצועי, כמעט בוודאות כדאי לכם לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא. כמו שלא הייתם הולכים למשפט ללא ייצוג עורך דין וכמו שלא תסדרו את החשמל בעצמכם אלא תתקשרו לחשמלאי שיסדר לכם את החשמל, כך תרצו יועץ פרטי שיבנה לכם תמהיל נכון ומותאם אישית עבורכם, שיגיש את התיק לבנק בצורה המושלמת וישיג לכם את הריביות הטובות ביותר עם המרווח המינימאלי של הבנק.
   לסיכום, במידה ונטלתם משכנתא ללא ייעוץ פרטי, כדאי לכם לבדוק כדאיות למחזור כלכלי. אין לכם מה להפסיד רק לחסוך ולהרוויח.

להנפקת דו"ח יתרות לסילוק התקשרו לבנק בו נמצאת המשכנתא שלכם.

☎ מוקדי המשכנתאות :

• מזרחי טפחות 8860*
• פועלים 2401*
• לאומי 6062*
• דיסקונט 2009*
• הבינלאומי 3533*
• אגוד 073-2187555
• ירושלים 076-8095115

לסיכום

חשוב להבין שהבנקאים והבנקים יעשו הכל על מנת לגרום לכם לא לבצע מיחזור. מיחזורים לא נספרים ביעדים של הבנקאים.
כל עבודה על תיק של מיחזור שווה ערך לעבודה בחינם של הבנקאי.
לכן הם יעשו כל שביכולתם על מנת להוריד אתכם מהרעיון למחזר, לפחות לא אצלם.
בנקאים והלקוחות נמצאים בניגוד אינטרסים כאשר הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר והלקוח, בצדק, רוצה לחסוך כמה שיותר.

משכנתא היא לא חתונה קתולית, בכל רגע נתון ניתן לבצע בה שינויים, כמובן במגבלות בנק ישראל ולאור הנתונים להחליט אם נכון לבצע מיחזור משכנתא.
זיכרו, במידה ויש שינוי כלכלי בתזרים החודשי או במצב המשק, זו נורה שצריכה להדליק לכם לבצע בדיקת כדאיות למחזור משכנתא.

צריכים משכנתא חדשה? רוצים שנבדוק לכם את המשכנתא הקיימת ללא עלות?

צרו קשר עוד היום ?  050-4712336 ותתחילו לחסוך!

מאור מלכה – יועץ משכנתאות פרטי
מנהל עסקים BA | ייעוץ ופיתוח ארגוני MA

חבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל

דברו איתנו בוואטסאפ

עקבו אחרי התכנים שלנו בפייסבוק