מסלול הפריים
23 בפברואר 2020
כך חסכתי כרבע מיליון ש"ח!
16 במרץ 2020
לפני שנבין בכלל אם כדאי ונכון למחזר את המשכנתא שלכם, נרצה להבין את ההגדרה של מיחזור משכנתא.
אז מה זה בעצם מיחזור משכנתא?
בעת מיחזור משכנתא, לוקחים את ההלוואה הקיימת עם התנאים שקיבלתם בעת לקיחת המשכנתא, מעמיסים עליה את הקנסות ועמלות ההיוון (במידה וקיימות, לרוב הן קיימות), מעמיסים את עלויות תהליך המחזור (שמאי, בטחונות – בעת מחזור חיצוני, יועץ משכנתאות, עמלת פתיחת תיק וכו') ובודקים אם ניתן לחסוך בעלות הכוללת לאורך כל תקופת ההלוואה. במידה ומצאנו שניתן לחסוך בעלות הכוללת – קיימת כדאיות למחזור המשכנתא!
אז למה בעצם הבנקים לא מציעים לנו את זה מיוזמתם? הרי הם דואגים לאינטרסים שלנו כלווים לא?
אז זהו, שלא! ברגע שביצענו מיחזור של המשכנתא הקיימת, הבנק מפסיד כסף! אל תרגישו רע עם עצמכם, הוא פשוט לא מרוויח עליכם, אסביר בדוגמה פשוטה.
בעת לקיחת המשכנתא שלכם הבנק מקבע ריבית שלפיה מתבצעים החיובים. לצורך הדוגמה, הריבית שקיבלתם במסלול מסויים היא 4%. במידה וביום שבו אתם רוצים לבצע מיחזור/פירעון של ההלוואה טרם המועד שעליו חתמתם, הבנק מבצע השוואה בין הריבית שהוא יוכל למכור את הכסף נכון להיום. במידה והריבית נמוכה יותר (3%) זה אומר שהבנק שיכל לקבל ממכם 4% למשך 30 שנים, יצטרך להסתפק ב 3% להמשך התקופה. במקרה כזה אתם משלמים על "ההפסד" של הבנק של 1%. לתשלום זה קוראים עמלות היוון/עמלת פירעון מוקדם.
מדוגמה זו ניתן להבין שהבנק לא באמת ידאג לצרכים שלכם ולכן, בבואכם לבדוק כדאיות מיחזור משכנתא, מומלץ לעשות זאת באמצעות יועץ משכנתאות שלא יושב בבנק ומונע מהאינטרסים של הבנק. יועץ שיראה את החיסכון שלכם כמטרת על ולא כהפסד.
אז אחרי שהבנו מהוא מיחזור משכנתא ולמה כדאי וחשוב שיועץ אובייקטיבי שממיצג את האינטרסים שלכם אל מול הבנקים, נסביר בקצרה על תהליך המחזור.
תהליך המחזור מורכב משני שלבים:
בשלב הראשון – שלב שהוא ללא כל עלות ומחויבות מצדכם, בודקים אם בכלל קיימת כדאיות למחזור.
בשלב השני – מבצעים את המחזור, מבינים מהם הצרכים שלכם היום, מהן היכולות הכלכליות שלכם היום ומתכננים יחד אסטרטגיה שבסופה נבנה תמהיל שטוב לכם ולא לבנקים. לאחר מכן אבצע מכרז ריביות במטרה לקבל עבורכם את הריביות הטובות והמתאימות ביותר עבורכם ובסוף, חתימות ושיפור התנאים שלכם.
ריכזתי עבורכם מספר מקרים שאם אתם עונים על אחד מהם בחיוב, מומלץ לכם לבצע מיחזור למשכנתא הקיימת שלכם:
⚓ במידה ויכולת ההחזר החודשי שלכם עלתה, גם אם ב- 200 ש"ח, זה יכול לעשות פלאים בהחזר הכולל ואף יתרום משמעותית לקיצור שנות ההלוואה.
⚓ במידה והריבית שקיבלתם בעת לקיחת המשכנתא השתנתה לטובה, כלומר, הריביות שיש היום אטרקטיביות יותר מהריביות שקיבלתם.
⚓ במידה ובעת תהליך בדיקת כדאיות המחזור, נראה שקיימים קנסות פירעון גדולים.
⚓ במידה ובעת לקיחת המשכנתא שלכם לא התייעצתם עם יועץ משכנתאות פרטי, בסבירות גבוהה קיימת כדאיות למחזור. כי כמו שלא הייתם הולכים לבית המשפט ללא עורך דין שייצג אתכם, כך לא תרצו ללכת לבנק בלי יועץ שידאג לכם.
לסיכום
משכנתא היא מוצר פיננסי כמו כל הלוואה. ההבדל הגדול הוא שההלוואה הזאת נמצאת איתנו לתקופות ארוכות מאוד.
ככל שמשך זמן ההלוואה גדל אנו צריכים להיות פחות אדישים לשינויים ולכן, בכל עת עלינו לבדוק את מצב השוק ולחתור להגיע למיקסום תנאי ההלוואה שלנו לטובתנו.
צריכים משכנתא חדשה?
רוצים שנבדוק לכם את המשכנתא הקיימת ללא עלות?
צרו קשר עוד היום 📲 050-4712336 ונקבע פגישת ייעוץ ללא עלות וללא מחויבות!
מאור מלכה – יועץ משכנתאות פרטי
מנהל עסקים MBA | ייעוץ ופיתוח ארגוני MA
חבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל
עקבו אחרי התכנים שלנו בפייסבוק
