חלון הזדמנויות חד פעמי בחסות הקורונה
12 במאי 2020
שלושה טיפים סופר חשובים שיחסכו לכם המון כסף במשכנתא
31 במאי 2020
סוף סוף זה קרה! הרגע הגדול הגיע! מצאתם את הדירה שכל כך חלמתם עליה, אפילו עמדתם בתקציב שהקצבתם לעצמכם לרכישת אותה דירה. ניגשתם לבנק לבקש משכנתא, אבל האם לקחתם בחשבון את כל העלויות שנלוות לרכישת הדירה בנוסף? לכאורה, המחיר שסגרתם בחוזה המכירה הוא הסכום אותו אתם נדרשים להעמיד להגשמת החלום. בנקודה זו בדיוק אלפי משפחות טועות ומכאן הדרך לסחרור כלכלי קצרה במיוחד.
כיועץ משכנתאות שנתקל במשפחות שלא לקחו בחשבון את הרשימה הבאה, אני מרגיש מחויב להאיר לכם את הדרך הביתה.
הוצאות נלוות שאינן נכללות במשכנתא
על הוצאות אלו להגיע ממקורות מימון עצמאיים ואינם יכולים להילקח בחשבון על חשבון המשכנתא.
מס רכישה
להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2020 ועד 15.1.2021:
בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.20 ועד ליום 15.1.21 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
1. על חלק השווי שעד 1,744,505 ש"ח – לא ישולם מס
2. על חלק השווי העולה על 1,744,505 ש"ח ועד 2,069,205 ש"ח – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,069,205 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש"ח – 10%
במקרה של דירה שניה ומעלה – תשלמו 5% החל מהשקל הראשון.
היטל השבחה
היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה, על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. כלומר, ההיטל משולם בעת מכירת הנכס, בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה. היטל ההשבחה לא חל על תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.
שכר עורך דין
על פי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס – 2000, שכר טרחה מינימלי של עורך דין עומד על 1% מ- 538,210 ₪ הראשונים ועוד 0.75% מסכום השווי מעל סכום זה. לפי כללי הלשכה יש להוסיף בנפרד שכ"ט בגין פעולות נוספות כגון: רישום משכנתא, ניהול חשבון נאמנות, רישום הערת אזהרה וכיו"ב.
בפועל נע שכר הטרחה בטווח שבין 0.5% + מע"מ ל- 2% + מע"מ מערך הנכס כאשר הגורמים וסוגי העסקאות כגון מכר, מתנה, גירושין ועוד משפיעים על תמחור ביחד עם מגוון נתונים רחב וביניהם – מיקום רישום הזכויות (טאבו, רמ"י או חברה משכנת), הצורך בתכנון מס ו/או הליכים אחרים מול רשויות מיסוי מקרקעין, רישום הערות אזהרה לטובת גורמים נוספים, טיפול בשיעבודים עיקולים וכו'.
דמי תיווך
בחוק המתווכים על תקנותיו לא נקבע סכום מינימלי או מקסימלי שרשאים מתווכחים לגבות כדמי תיווך. עם זאת, נהוג ששיעורם במקרה של מכירת דירה הוא 2% בצירוף מע"מ מכל צד לעסקה.
ייעוץ משכנתא
תהליך ייעוץ מקיף נע בין 3000 ש"ח – 10,000 ש"ח , סכום זה משתנה בהתאם לסוג התהליך שנרכש ובמורכבות העסקה.
עלות מעבר ושיפוץ
עלות שמשתנה בהתאם למצב הנכס שנרכש, יש לקחת בחשבון משתנים כגון, עלויות הובלה, חיבור לכבלים, אינטרנט וריהוט במידה ונדרש.
חיבור לגז, חשמל, מים וביוב
עלות חיבור למונה גז בדירות חדשות או יד שניה עלול לגרור הוצאה של מאות שקלים.
עלות שמאי
בעת לקיחת משכנתה על הנכס, הבנק מחייב את הלקוחות לקבל הערכת שמאי שמתפקד כ"עיניים" של הבנק, עלותו נעה בין 800-1,500 ש"ח . במקרה של שמאות מוקדמת, מחיר זה יכול להכפיל את עצמו.
הוצאות נלוות במסגרת המשכנתא
ייפוי כוח נוטריוני שהלווה נותן לבנק, שעלותו 250-220 ש"ח, רישום שעבוד על הדירה לטובת הבנק המלווה – 400-250 ש"ח, רישום הערת אזהרה על הדירה לטובת הבנק – 150 ש"ח, הוצאת נסח טאבו שיש לתת לבנק – 60 ש"ח, רישום השעבוד ברשם המשכונות – 250 ש"ח. קחו בחשבון גם יום עבודה אחד לפחות כדי לסיים את ההתרוצצויות בין הבנק, הטאבו, עורכי-הדין ואחרים.
לסיכום
ראינו כי המחיר שעליו חתמתם בחוזה הרכישה הוא לא המחיר הסופי אותו תצטרכו לשלם.
חשוב להשאיר סכום לא מבוטל כהון עצמי על מנת לשלם את ההוצאות הנ"ל.
התעלמות מהוצאות אלו תגרור אתכם לסחרור כלכלי (בעקבות לקיחת הלוואה נוספת) עוד בתחילת הדרך דבר שיכביד מאוד על ההחזר החודשי שלכם.
במידה ואתם מתכננים לרכוש דירה עומדות בפניכם שתי אפשרויות, לבצע זאת באופן עצמאי, תוך התחשבות בכלל המשתנים.
או לקחת יועץ (אשמח לעמוד לשירותכם) שיאיר לכם את הדרך וייקח בחשבון את כל ההוצאות הנלוות.
צריכים משכנתא חדשה? רוצים שנבדוק לכם את המשכנתא הקיימת ללא עלות?
החיסכון נמצא במרחק שיחת טלפון, צרו קשר עוד היום 📲 050-4712336
מאור מלכה – יועץ משכנתאות פרטי
מנהל עסקים BA | ייעוץ ופיתוח ארגוני MA
חבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל
עקבו אחרי התכנים שלנו בפייסבוק
